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上半年全国各地地王纷出温州炒房客卷土重来

2019-08-17 21:32:52来源:励志吧0次阅读

  地王重现 投资客再出山

  6月份,全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌,

  被一些业内人士视为新一轮楼市上升期开始的信号

  “以前炒房时的经纪人打过来,说有大差价可以拿。被他一说,我就想还是去看看吧。”2010年“逃出”上海楼市的温州投资客林宏(化名),在2012年重新出山了。

  在炒房客圈子里,林宏属于激进派,2009年下半年曾出手买了好几套房,随即遭遇政策调控,被高位套牢,损失超过两成,“炒房炒成了房东”。

  楼市经纪人频繁地在各个楼盘跳槽,核心资源就是合作了多年的炒房客。“这个经纪人跟我合作了6年,她卖的每个楼盘我都买过房子。”林宏说。经纪人承诺,这个上海楼盘可以给炒房团打7折,并保证1年内将价格涨回去。

  与此同时,2012年上半年,全国各地“地王”纷出,这又意味着什么?

  炒房客卷土重来

  2012年春节后,就不断有朋友去“抄底”。林宏说:“深圳一个楼盘宣布自开盘之日起逐月涨价,保证12个月内房价上涨幅度超过6%的年利率,吸引了不少温州客。”

  6月份以来,投资客一次买下一整层住宅的消息也不少见,“香港和台湾的投资客这次也很活跃,大手笔投资豪宅和别墅,出手阔绰,毫不犹豫。就跟2007年限外令推出前一样。”林宏说。

  现在看来,那一批“抄底”的投资客收获颇丰。林宏几个亲戚曾在上海楼市降价声最响的时候入市,投资的楼盘包括嘉定的路劲翡丽湾和宝山区的保利叶语,目前,这两个楼盘的报价比2月时分别上涨了17%和16%。

  投资客进场已是业内公开的秘密。2012年7月上半个月,上海新建商品住宅成交4 .6万平方米,较6月同期提升7.6%。中高端、大面积产品的热销使上海房价持续维持高位。2012年6月,上海商品住宅成交均价达24070元/平方米,为年内新高;7月前22天商品住宅成交均价进一步上升到24545元/平方米。

  2012年2月以来,住宅成交总量中,小户型占比持续下降,而超大户型则连续上升。比如,7月9日到15日的一周内,上海单价在5万元/平方米以上的豪宅成交51套,环比大涨54.6%;新建别墅成交99套,环比上涨 2%。

  开发商也顺应了这一趋势。在这一周新增供应的9个项目中,套均面积在140平方米以上的项目有4个,房源预售、报价都低于2万元/平方米的只有2个。

  综合公开信息来看,2012年8月,上海约有27个楼盘将开盘或加推房源,其中16个为改善型公寓、10个为别墅、1个为酒店式公寓。其中,改善型公寓面积多为90到150平方米的大户型。

  “业内默契地将现在积极进场的购房者定义为改善型需求,实际上改善型和投资者之间并没有非常明确的区分。”上海某房企销售总经理李耀平告诉《瞭望东方周刊》,“改善型需求购房周期长、决策慢,有些甚至要先卖掉老房子再去付新房的首付,这样的需求能支撑现在如此密集的供应吗?”

  同策咨询研究中心总监张宏伟也告诉本刊,近两个月来,投资客在单价4万、10万元以上的中、高端市场上出手的迹象明显。

  他说,在融资压力不减的背景下,部分楼盘以房地产投资等形式规避“限购”政策,达成成交实现回笼资金目的。另外还有开发商出于“过桥融资”的目的,短期内批量将房源出售给投资公司,约定在房价反弹后回购,双方按照一定比例分配房地产增值收益。这些公司背后有投资客或投资机构的支持,实际年收益率普遍在10%到15%左右,高的也能达到15%到20%。

  单体作战的炒房客,大多将投资目标瞄准在“降价楼盘”上。2011年以来,上海个案楼盘的实际降幅在10%到15%之间,极少量的楼盘真实降幅达20%以上。“只要房价平稳回升到降价前的水平,也意味着丰厚的回报,虽然投资周期会拉长到1到2年。”张宏伟说,6月以来,伴随着楼市成交回暖及地王不断出现,大批曾经“撤退”的投资客在重新筹集资金,持币观望,随时准备进场。

  6月份,全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌,环比上涨0.05%,这被很多业内人士视为新一轮楼市上升期开始的信号。

  地王为何重现

  自2012年以来,楼市回暖的迹象在多个层面有所加强。

  截至2012年7月11日,在已公布上半年销售业绩的 7家房企中,有19家标杆房企销售业绩飘红,总计实现销售金额约5700亿元。

  6月,销售金额和销售面积均创历史新高,销售金额达155.15亿元,同比增长 6.65%;万科实现销售面积122.4万平方米,销售金额1 .2亿元;签约金额约45亿元,环比5月增长50%,创单月新高。

  绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时透露,2012年上半年,绿地集团房地产业务原本的目标是销售额、利润增幅“保2争 ”(增幅确保为20%,争取达到 0%),但春节后销售面积和金额即出现出人意料的大幅增长,以致绿地将下半年的目标调整为“保 争4”,即销售额争取达到2600亿元,利润争取达到120亿元。

  “前几年限购等政策只是没办法的办法,现在调控已经取得相当成果了,再延续原先的办法就不适宜了,未来限制投资可能更多采用市场化的办法,如用征收税等方式慢慢取代严厉的政策限制。”张玉良说。

  土地市场,地王重新频出刺激着人们的神经。

  7月10日,在10次上报价、46轮现场竞价,以及 27轮回购房面积竞报后,中赫集团以26. 亿元的最高上限价格拿下海淀区万柳居住用地。为了获得久违的“地王”,中赫集团还需要配建16400平方米的回购房,而出让文件规定,回购房房价只有1万元/平方米。剔除回购费因素,该地块楼板价约4.42万元/平方米,再创全国单价地王的纪录。

  北京挂牌出让居住用地时一般都明确规定,在报价达到合理土地上限价格后,竞买人现场投报公租房配建面积。

  万柳地王并不是个例。4月,北京东城区香河园 号居住及金融用地经过40轮争夺终以19.15亿元成交,并以2.57万元/平方米的单价成为单价地王。6月18日,广州珠江新城地块以1 .22亿元交易总价成为广州新地王,起始价约4.9亿元。7月17日,北京再次出让5宗地块,其中2宗溢价率超过45%。

  中国指数研究院的报告则显示,二季度,全国100个重点城市居住用地楼面均价为1474元/平方米,同比上涨18.6%。包括北上广深的十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米,环比大幅上涨4 .9%。

  以上海为例,2012年1到5月,上海土地市场合计出让的经营性住宅用地(除动迁安置用地)为20幅,合计出让金额67.5亿元,平均楼板价达 882元/平方米。而6月到7月25日,上海已成功出让22幅经营性用地,出让金额达到8 .18亿元,平均楼板价超出6500元/平方米。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉本刊,上半年上海整体推地量下滑,结构也以商办和工业地块为主。成交的209幅地块中,居住用地(包括普通商品房、商住办、商住、城镇混合)只有9幅,工业用地147幅,商办用地26幅。

  下半年,多地政府改变策略,将推出的地块划分得很小以控制地块总价,让开发商也更容易接受,同时调低定价以防止流拍并获得一定溢价率,配合营造土地市场回暖的迹象。

  李耀平说,这么做也有缺陷:地块太小,开发商腾挪余地就小,利润空间有限,所以这也只能作为目前催热市场的过渡手段,但帮助市场逐步恢复信心的效果已经达到了。

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