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类李泽楷军团囤地生金房企储地最多可用0年

2019-08-11 03:54:16来源:励志吧0次阅读

  [提要]李泽楷从“炒卖”房地产中取得了近60%的利润,而去年上市房企的平均毛利率大约在 0%左右;而雅居乐、合生等华南开发商,喜欢分期开发大盘,一边开发,一边坐等升值,时机成熟再开发,而此时房价也跟着上涨,利润大增…

  北京最繁华的地段之一的东三环长虹桥,在房价飞涨的时代,竟成了“炒地皮”的战场。而与这块地联系在一起的炒家,是李嘉诚的儿子李泽楷。

  这块位于北京的地块仅仅闲置三年就取得近六成的利润,在囤地的暴利诱惑下,吸引着大批的“类李泽楷”军团在全国行动。据《华夏时报》统计,仅全国排名前十的房企的土地储备,储地最多的可供 0余年开发。

  闲置三年净赚近六成

  据了解,该地块于2005年被李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司(下称盈大地产)以5.1亿元人民币拍得。

  而该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年 月 1日,但盈大地产并未按照规定日期完工,却在今年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业,盈大地产因此获利近 亿人民币,其利润接近6成,普遍高于一般项目的毛利润。

  该项目与盈大地产开发的电讯盈科大厦毗邻,盈大地产拿下该地块,却不开发,反而直接从囤地中获取暴利,李泽楷将香港公司囤地等升值炒地的操作手法发挥得淋漓尽致。

  面对外界的质疑,盈大地产负责人表示,盈大地产于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程,并未将项目闲置,之所以开工后进展缓慢,一方面缘于建筑设计及审批花费的时间超出预期,另一方面,因为2008年奥运会的影响,项目被迫暂缓。

  但是,业内人士向表示,开工的方式有很多种,为了回避土地闲置方面的处罚,在工地上打几个桩,也算是开工。

  但事实上,盈大地产拿地后近三年时间对该地块并没有大的投入,而该地块却随着时间的推移已不断升值,转手销售后为盈大地产带来了丰富的利润。

  对此,一位大型房企土地储备负责人表示,目前有两类囤地炒地的企业。一类是利用与当地政府比较好的关系,拿到一些便宜的土地,专门炒地,等土地地价上去了再卖掉,但这种不正规的操作集中在小地方,比如近期常常见诸报端的温州人炒地皮行动,而这类企业比较个别。另外一类是内房股和港股的开发商。他们拿地后,开发速度都比较慢,是典型的低价拿地等升值后再开发或者炒地的操作方式。

  “囤得久,炒地更赚钱”

  坐等升值再开发或卖掉已经成为众多企业喜欢的开发方式。李泽楷父亲李嘉诚所控制的长江实业也不例外。

  长江实业旗下在北京的别墅项目誉天下(论坛视频),拿地已有10年之久。这个总范围达到78万平米的项目,早在1998年就已经拿下,但在去年才开盘销售,均价达到2万元/平米,并且分5期开发,然而其实际的本钱却是十年以前的,其中利润非常可观。

  实际上,土地作为房地产开发企业的生产原料,对于房企来说至关重要,囤地由来已久。对囤地的常规模式,一名大型房企土地储备负责人总结为:“低价买地,囤上一段时间,等待时机卖房子或者卖地,更注重赚取土地的升值,而不是单靠产品提升溢价。”

  对于像盈科、和黄这类港资企业,国信证券分析师则表示,港资企业进入内地市场比较大胆,不在乎经济周期,看中的是长远房价上涨趋势,敢于囤地,同时港资也较内地房企发展更早更成熟,资金方面也较雄厚。

  炒地实际上属于一种囤地行为,虽有巨大风险,但参与其中的企业更看重背后的利润。

  李泽楷从“炒卖”房地产中取得了近60%的利润,而去年上市房企的平均毛利率大约在 0%左右,对此,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,盈大地产的行动是一种典型的炒地行动,只要开发商把地囤得够久,炒地比盖房子还要赚钱。

  而开发商通过囤地慢慢开发,利润也是十分可观。以雅居乐为例,其站公布的5 个项目中,有 5个项目楼面地价在千元以下,其中最低到达了56元/平米。而其中报显示,今年雅居乐销售均价约6000元,土地成本不到售价的17%,而随着时间的推移房价的上涨,土地本钱的比重更小,而这也将进一步扩大销售的利润。

  而雅居乐、合生等华南开发商,喜欢分期开发大盘,一边开发,一边坐等升值,时机成熟再开发,而此时房价也跟着上涨,利润大增。

  弹性供地打击囤地

  开发商热衷拿地,开发缓慢,坐地生财之道已不是个例。

  2009年3季度末中国房企土地储备前十名的排行榜中,十大房企总共拥有土地储备 .05亿平米。以排名第一和第二的恒大和碧桂园为例,恒大目前土地储备为5100万平米,按其前3季度销售速度推算,其土地储备够其开发8.5年;同理推算,碧桂园的土地储备够其销售1 年,雅居乐的土地储备够其开发17年。

  据统计,全国排名前十房企的土地储备的开发时间,最多的竟长达 0余年之久。

  而这种现象在今年年初戴德梁行的一份报告中也得到印证。

  该报告称,年的十年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到 1. 亿平米,而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平米,占购置总量的62%,仍有近40%的土地滞压于发展商手中,以期规避未来土地资源日趋短缺的风险,“主动性积压”严重。

  而为了防止大地块被囤积,11月 日,北京市土地整理储备中心推出的9块土地中,备受关注的奥运南区项目,将商业、金融地块分割成三小地块推出。

  对大的地块被分拆入市,1大型开发商向表示,政府意在减少开发商囤地的可能。对政府而言,地块小门坎低,将使更多的开发商参与进来竞价,政府的收益比整卖会更高,这是北京第一次将大地块分成如此之小的范围供地,将是未来供地的一种趋势,也是为了杜绝在总价上再出现地王现象。

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